Et si vous pouviez profiter de votre bien sans le vendre en viager ?

Le viager libre, c'est la vente d'un bien immobilier dont le vendeur (le crédirentier) n'occupe plus le logement : l'acheteur (le débirentier) peut en disposer immédiatement, l'habiter ou le louer. Le prix se règle en général sous forme d'un bouquet versé au départ, puis d'une rente à vie. À la différence du viager occupé, le vendeur ne conserve aucun droit d'usage sur le bien : il le quitte. C'est une vraie solution pour transformer un bien qu'on n'habite plus en revenus, mais elle suppose de se séparer définitivement du logement.

La vente en viager — service-public.gouv.fr

Dans le viager occupé, le vendeur continue d'habiter le logement jusqu'à son décès : il conserve un droit d'usage et d'habitation, et le prix est décoté en conséquence. Dans le viager libre, le vendeur libère le bien dès la vente : l'acheteur peut l'occuper ou le louer tout de suite, et le prix est donc plus élevé. Le viager libre concerne surtout un bien qu'on n'habite plus (résidence secondaire, logement quitté). Si votre but est de rester chez vous tout en débloquant de l'argent, ni l'un ni l'autre ne répond vraiment : c'est là que le prêt viager hypothécaire entre en jeu.

Le principal point de vigilance, c'est que vous vendez définitivement votre bien : il sort de votre patrimoine et de celui de vos héritiers. Le montant de la rente dépend d'un aléa (votre espérance de vie) et son calcul mérite d'être vérifié. Il faut aussi s'assurer du sérieux de l'acheteur, car la rente est versée sur de longues années. Enfin, la fiscalité de la rente et le sort du bien en cas de défaut de paiement de l'acheteur méritent d'être examinés avant de signer. Rien d'insurmontable, mais ce sont des décisions qui se prennent éclairé — d'où l'intérêt de comparer avec une solution où vous ne vendez pas.

Le prix d'un viager combine en général un bouquet — une somme versée au comptant à la signature — et une rente viagère versée jusqu'au décès du vendeur. Le calcul part de la valeur vénale du bien, dont on retranche, dans le cas d'un viager occupé, la valeur du droit d'usage ; la rente est ensuite déterminée selon l'âge du vendeur et des barèmes d'espérance de vie. C'est un calcul technique, sensible aux hypothèses retenues. Pour une estimation fiable, appuyez-vous sur un notaire. Hervé, lui, vous aide surtout à comparer cette voie avec les solutions où vous restez propriétaire.

La vente en viager — notaires de France

Vendre en viager, c'est sortir le bien de votre patrimoine : à votre décès, vos héritiers ne récupèrent pas le logement, puisqu'il appartient désormais à l'acheteur. Ce n'est pas illégal ni contraire à leurs droits — vous disposez librement de votre bien de votre vivant — mais c'est un choix qui réduit ce que vous leur transmettez. Si le fait de préserver le logement pour vos proches compte pour vous, il existe des solutions où vous gardez la propriété (comme le prêt viager hypothécaire, où la dette est plafonnée et où vos héritiers peuvent conserver le bien). C'est exactement le genre d'arbitrage qu'Hervé regarde gratuitement avec vous.

Oui. Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de 60 ans et plus de débloquer un capital sur la valeur de son logement, sans le vendre et sans aucune mensualité. Vous restez pleinement propriétaire et vous continuez à vivre chez vous ; le prêt se rembourse en une seule fois, plus tard, à la vente ou à la succession. C'est souvent la réponse à ceux qui envisageaient le viager « pour toucher de l'argent » sans mesurer qu'ils allaient perdre leur bien. Appelez Hervé : il vous dira gratuitement si vous pouvez y prétendre.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit, pas une vente : vous empruntez une somme garantie par une hypothèque sur votre logement, mais vous en restez pleinement propriétaire. Dans un viager, au contraire, vous vendez le bien à un acheteur. Autre différence de taille : avec le prêt viager hypothécaire, il n'y a pas de rente aléatoire ni d'acheteur à trouver, et vos héritiers peuvent choisir de rembourser pour garder le logement. Le remboursement se fait en une fois, à la vente ou au décès. C'est la voie à privilégier quand on veut de l'argent sur son bien tout en le gardant dans la famille.

Dès 60 ans, sans limite d'âge maximale, à condition d'être propriétaire de son logement en France. Il n'y a aucune condition de revenus et aucun questionnaire de santé, sous réserve de l'étude de votre dossier. Avant 60 ans, ce prêt n'est pas ouvert : d'autres solutions existent alors, comme la trésorerie hypothécaire. Un appel gratuit avec Hervé suffit pour savoir ce qui s'applique à votre cas.

Le montant dépend de deux choses : votre âge et la valeur de votre bien. Plus vous êtes âgé, plus la part de la valeur du logement mobilisable est importante. Il n'existe pas de grille publique : c'est l'organisme prêteur qui détermine le montant après expertise du bien. Je ne vous avancerai donc jamais un chiffre en l'air, ce serait vous tromper. Hervé fait le point gratuitement et vous oriente vers une estimation sérieuse, propre à votre bien.

Non, jamais. La loi plafonne la dette à la valeur du bien, appréciée à l'échéance du terme (article L315-15 du Code de la consommation) : l'organisme prêteur absorbe l'éventuelle différence, jamais vous ni vos proches. Vos héritiers ne peuvent donc pas hériter d'une dette. Si, au contraire, la valeur du bien dépasse la dette, la différence leur revient. C'est une sécurité prévue par le législateur, précisément pour ce type de situation.

Article L315-15 du Code de la consommation — Légifrance

Ça dépend entièrement de votre situation et de votre projet, et personne d'honnête ne peut vous répondre par un simple oui ou non. C'est une bonne solution quand on veut débloquer de l'argent tout en restant chez soi et propriétaire, et qu'on a bien mesuré que le coût s'accumule dans le temps et réduit la part transmise aux héritiers. Ce n'est pas la bonne solution si votre priorité absolue est de transmettre le bien intact, ou si un crédit classique amortissable coûterait moins cher pour votre besoin. C'est une décision à prendre à tête reposée, idéalement en en parlant à vos proches. Hervé fait le point gratuitement, sans rien vous vendre de force.