Donner de son vivant, c'est transmettre à vos proches — en argent ou en bien immobilier comme votre maison — une partie de votre patrimoine sans attendre la succession. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les 15 ans (articles 779 et 784 du CGI) : de quoi aider un enfant qui s'installe ou transmettre en douceur. Un notaire encadre toute donation immobilière.
Écrit par Hervé Voirin, expert en financement (mandataire IOBSP, ORIAS 26008261). Mis à jour le 10 juillet 2026.
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Pourquoi anticiper une donation de son vivant
Attendre la succession, c'est laisser le calendrier et la fiscalité décider à votre place. Donner de son vivant remet la main sur les deux. Vous choisissez qui reçoit, quoi, et quand — au moment où vos enfants en ont vraiment besoin : un premier achat, le lancement d'une activité, des études. Le second levier est fiscal, et il est puissant. Les abattements sur les donations se reconstituent tous les 15 ans (article 784 du CGI). Autrement dit, plus vous anticipez, plus vous pouvez transmettre au fil du temps sans droits de donation. Commencer à 60 ans plutôt qu'à 80 change complètement le volume transmissible en franchise. Enfin, anticiper, c'est prévenir les conflits. Une transmission organisée de votre vivant, actée devant notaire, fige les valeurs et clarifie qui reçoit quoi. C'est souvent ce qui évite les tensions au moment du décès, quand il est trop tard pour discuter sereinement. Un dernier point, essentiel : l'objectif n'est pas de vous démunir. Bien préparée, une donation vous permet d'aider vos proches sans vous mettre en difficulté — et, quand votre patrimoine est surtout immobilier, d'aider sans forcément vendre votre bien.
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Les grands mécanismes de la donation
Il n'existe pas « une » donation, mais plusieurs outils, chacun avec sa logique. Concrètement, deux voies coexistent : vous pouvez donner de l'argent de votre vivant, ou donner un bien immobilier de votre vivant — donner la maison, un appartement ou un terrain. Les formalités diffèrent, comme on va le voir : un don d'argent se déclare, une donation immobilière passe obligatoirement par un notaire. La donation simple transmet un bien (immobilier, somme, titres) à un bénéficiaire. Elle est rapportable à la succession : au décès, on la réévalue pour vérifier l'équilibre entre les héritiers, ce qui peut créer des écarts si un bien a beaucoup pris de valeur. La donation-partage répond précisément à ce problème. Elle répartit les biens entre plusieurs bénéficiaires en une seule fois et fige les valeurs au jour de l'acte. C'est l'outil de l'équité durable entre enfants : ce qui est donné ne sera pas réévalué au décès. Elle passe obligatoirement par notaire. Le don familial de sommes d'argent (article 790 G du CGI) est un dispositif spécifique : une exonération, réservée aux dons d'argent, qui s'ajoute aux abattements classiques. Le présent d'usage, lui, est le cadeau lié à un événement (anniversaire, mariage, réussite) : il n'est ni taxé ni rapportable tant qu'il reste proportionné à votre train de vie et à votre patrimoine — la loi ne fixe aucun montant chiffré, c'est une appréciation au cas par cas (article 852 du Code civil). Le bon mécanisme dépend de ce que vous transmettez, à qui, et de votre objectif : aider ponctuellement, ou organiser une transmission d'ensemble. C'est exactement là qu'un notaire vous oriente.
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Les abattements et leur renouvellement tous les 15 ans
Voici le cœur du sujet, avec les chiffres officiels. En ligne directe, chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits (article 779 du CGI). Le compte est individuel : un enfant peut donc recevoir 100 000 € de son père et 100 000 € de sa mère, soit 200 000 € sans droits de donation. Ces abattements jouent aussi bien lorsque vous donnez de l'argent de votre vivant que pour la donation d'un bien immobilier. À cet abattement s'ajoute — et c'est un point souvent mal compris — le don familial de sommes d'argent de 31 865 € (article 790 G du CGI). Ce n'est pas la même chose que l'abattement de 100 000 € : c'est une exonération distincte, réservée à l'argent (virement, chèque, espèces), soumise à conditions — le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour du don, et le donataire doit être majeur (ou émancipé). Comme les deux se cumulent, un parent peut transmettre à un enfant majeur jusqu'à 131 865 € en argent sans droits ni fiscalité. Des deux parents, on atteint 263 730 €. Le mot-clé, c'est 15 ans. Ces abattements et exonérations se reconstituent intégralement tous les 15 ans (article 784 du CGI). Une donation faite aujourd'hui « sort » définitivement du calcul fiscal de votre succession si vous survivez 15 ans ; sinon, elle y est rappelée pour le calcul des droits. D'où l'intérêt d'anticiper : c'est le temps, plus que le montant, qui fait la différence. Un dernier repère utile : ces montants sont ceux en vigueur et peuvent évoluer en loi de finances. D'autres liens de parenté ont leurs propres barèmes (petit-enfant 31 865 €, frère ou sœur 15 932 €, neveu ou nièce 7 967 €, époux ou partenaire de Pacs 80 724 €). Vérifiez toujours le montant applicable à votre situation à la date de votre projet.
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Le rôle du notaire : incontournable, et c'est tant mieux
Soyons clairs sur notre place : nous ne sommes ni notaire, ni conseil fiscal. Pour une donation, le notaire n'est pas une option, c'est la règle. Dès que la donation porte sur un logement, un local ou un terrain, l'acte notarié est obligatoire, de même que pour la donation-partage. Le notaire rédige l'acte, le publie, calcule les éventuels droits, et sécurise juridiquement l'opération pour vous comme pour vos héritiers. Il joue aussi un rôle de conseil que personne d'autre ne peut tenir. Répartition entre enfants, réserve héréditaire, démembrement (donner la nue-propriété en gardant l'usufruit), articulation avec votre régime matrimonial : ces choix engagent votre patrimoine sur des décennies. C'est son métier, pas le nôtre. Le don d'argent, lui, peut se faire sans acte notarié, mais il doit être déclaré à l'administration fiscale, en principe dans le mois qui suit le don — déclaration désormais en ligne, depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, le formulaire papier 2735 restant réservé à quelques cas particuliers. Là encore, un passage par le notaire ou par les impôts vous évite les mauvaises surprises. Notre rôle à nous se situe en amont ou à côté : le volet financement, quand donner suppose de trouver les liquidités.
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Quand le financement entre en jeu
Beaucoup de patrimoines sont « riches en pierre, pauvres en liquidités ». C'est souvent le cas quand on est propriétaire et à la retraite : vous souhaitez aider vos enfants maintenant, mais l'essentiel de vos avoirs est immobilisé dans votre résidence ou dans un bien locatif. Vous aimeriez aider sans vendre votre maison ni vous démunir. Vendre ? Vous n'en avez pas envie, et rien ne vous y oblige. C'est le seul point où nous intervenons sur ce sujet, et nous le disons sans détour. Quand donner de son vivant suppose de dégager des liquidités sans vendre, un financement adossé à votre patrimoine peut être étudié : selon votre âge et votre situation, un prêt de trésorerie hypothécaire (remboursé par mensualités) ou, à partir de 60 ans, un prêt viager hypothécaire (sans aucune mensualité) permet de mobiliser une partie de la valeur de votre bien tout en en conservant l'usage. Un point doit être posé sans détour sur le prêt viager hypothécaire : vous ne remboursez aucune mensualité, mais les intérêts se capitalisent, si bien que la somme due au décès ou à la vente dépasse le capital reçu et réduit d'autant ce qui reviendra à vos héritiers. La loi plafonne cette dette à la valeur du bien (article L315-15 du Code de la consommation), et une décision de cette nature gagne à être partagée avec vos proches. Attention à une idée fausse, que nous refusons d'entretenir : ce financement ne crée aucun avantage fiscal. Il n'« optimise » pas une donation. L'avantage fiscal vient uniquement des abattements légaux décrits plus haut ; le financement, lui, vous apporte seulement les fonds pour réaliser votre projet au moment que vous choisissez. C'est un crédit, avec un coût et des conséquences sur votre patrimoine et votre succession, à mesurer avec vous — et à valider par votre notaire pour le volet transmission. Aucune décision d'octroi n'est acquise d'avance : elle dépend de l'étude de votre dossier.
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Se faire accompagner sur le volet financement
La donation elle-même se prépare avec votre notaire. Notre valeur ajoutée est ailleurs, et elle est précise : vous aider à financer le geste quand vos liquidités ne suffisent pas et que vous ne voulez pas vendre. Concrètement, nous étudions votre situation, votre patrimoine et votre objectif de transmission, puis nous identifions la solution de financement la plus adaptée pour aider vos proches sans vendre — prêt de trésorerie hypothécaire ou prêt viager hypothécaire — ou nous vous disons franchement qu'il n'y en a pas de pertinente. Cette étude est gratuite et sans engagement. Elle ne remplace ni le conseil de votre notaire, ni celui de votre conseiller fiscal : elle s'y ajoute, sur le seul terrain du financement. Vous avez un projet de donation et une question de liquidités ? Faites le point avec nous. Vous repartez avec une vision claire de ce qui est possible, sans avoir engagé quoi que ce soit.